Новости Ленинского района г.Ульяновска

14 августа 2020 года Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации рассмотрено дело по заявлению застройщика об отмене постановления контролирующего органа о привлечении к ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ за включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей.

Согласно материалам дела ООО «Балтпродком» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Санкт-Петербургу (далее - административный орган) о признании незаконными и отмене постановлений о привлечении к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.07.2019, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2019, заявленные требования общества удовлетворены.

Как следует из материалов дела, являясь застройщиком многоквартирных домов, общество в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 214-ФЗ) заключило с физическими лицами договоры участия в долевом строительстве дома.

Установив, что в указанные договоры обществом были включены условия, ущемляющие права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей, административный орган вынес постановления  о привлечении общества к административной ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ, с назначением наказания в виде предупреждения по каждому постановлению, которые были обжалованы застройщиком в судебном порядке.

Так, по мнению административного органа, в указанные договоры участия в долевом строительстве дома обществом были включены следующие условия, ущемляющие права потребителя:

1. пункт 6.2, согласно которому гарантийный срок для объекта, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящих в состав объекта, составляет 5 (пять) лет и начинает исчисляться со дня сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию;

2. пункт 6.3, согласно которому в случае если объект построен с недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Не согласившись с указанными постановлениями и представлениями административного органа, общество оспорило их в арбитражном суде.

В соответствии с ч. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: - безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; - соразмерного уменьшения цены договора; - возмещения своих расходов на устранение недостатков.

На основании изложенного, суды пришли к выводу, что указанные положения Закона № 214-ФЗ носят диспозитивный характер и предполагают, в том числе указание иных условий, определяющих действия сторон в случае строительства застройщиком объекта с отступлением от условий договора, а также позволяют сторонам в договоре предусмотреть иной порядок исчисления гарантийного срока, что не нарушает права потребителя.

Однако указанные выводы судов были признаны Судебной коллегией неправомерными.

Так, согласно определению Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2020 условие пункта 6.2 договора об исчислении гарантийного срока с момента сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию фактически уменьшает гарантийный срок, в течение которого потребитель имеет право предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, а именно на период со дня ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию до дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а условие пункта 6.3 договора, предусматривает единственный способ восстановления нарушенных прав потребителя - участника долевого строительства в случае, если объект долевого строительства построен с отступлением от условий заключенного договора, приведшим к ухудшению качества такого объекта.

Таким образом, указанные условия договоров ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом о защите прав потребителей, а, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства.

Судом высказано суждение, что диспозитивный характер положений частей 2 и 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, на который сослались суды, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом о защите прав потребителей, который гарантирует потребителям определенный объем их прав.

В свою очередь право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его положение.