Новости Ленинского района г.Ульяновска

По-прежнему актуальным вопросом в деятельности прокуроров остается вопрос защиты прав обманутых дольщиков. Несмотря на то, что за последние несколько лет в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) внесены коррективы, направленные на финансовую защиту прав дольщиков, к сожалению, добиться прозрачности в деятельности застройщиков и обеспечить полную безопасность лиц, приобретающих квартиры не удалось.

  На первый взгляд, эскроу счета должны были свести на нет проблемных дольщиков, но, как следствие, данная система породила новые негативные последствия. Так, недобросовестные застройщики, желая увеличить собственный доход путем отказа от открытия эскроу счетов, стали реализовывать квартиры в обход обязанностям по открытию специальных счетов в банках. По итогу, сверка, проведенная прокуратурой района совместно с Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Ульяновска показала, что значительно увеличилось строительство многоквартирных домов на территории района, которые за заключением о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям действующего законодательства в компетентные органы не обращались. Таким образом, реализация недобросовестными застройщиками квартир в обход требованиям Федерального закона № 214-ФЗ стала носить еще более латентный характер.

В этой связи, хотелось бы осветить основные аспекты покупки жилья на стадии долевого строительства.

Стоимость жилых помещений на этапе строительства значительно ниже, нежели в готовом доме.

Для многих граждан это едва ли не единственный способ улучшить свои жилищные условия.

Однако часто граждане, вложившие свои средства (деньги) в строительство, становятся так называемыми обманутыми дольщиками.

Присутствуют и откровенно мошеннические схемы, когда компании-однодневки заманивают граждан низкими ценами на квартиры, не имея на руках ни документов на строительство, ни земли, а потом исчезают с деньгами дольщиков. Нередки двойные продажи, когда одно и то же жилое помещение продают нескольким покупателям. В таких случаях остается лишь обращаться в правоохранительные органы и надеяться взыскать деньги с мошенника. При этом зачастую решение вопросов с возобновлением строительства и вводом в эксплуатацию жилых многоквартирных домов затягивается на долгие годы.

Несмотря на все риски, приобретать жилье на этапе строительства можно, но подходить к этому процессу необходимо со всей ответственностью.

Что нужно знать гражданам для того,

чтобы не пополнить ряды обманутых дольщиков

Основное правило, к о т о р о е с л е д у е т соблюдать для того, чтобы не стать обманутым дольщиком, – это просто быть всегда внимательным. Документы стоит проверять с особой осторожностью, обязательно читать все

бумаги и обращать внимание на каждый пункт.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого участия в строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, урегулированы положениями Федерального закона № 214-ФЗ.

В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом о содействии развитию жилищного строительства, Земельным кодексом Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Прежде чем вложить средства в строительство многоквартирного жилого дома, следует удостовериться в надежности застройщика, не «купившись» на рекламу, пусть даже из самого надежного источника.

Для начала необходимо узнать, сколько лет работает компания на рынке строительства жилья, сколько объектов ею реализовано, имеются ли среди них приостановленные стройки или «долгострои».

Самая объективная оценка застройщика – уже введенные им в эксплуатацию дома. Если компания имеет ряд успешно реализованных проектов, не нарушает сроки строительства – это хороший аргумент в пользу того, чтобы заключить с ней договор.

Значительную часть информации о застройщике можно почерпнуть из проектной декларации, которую он в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ обязан опубликовать в средствах массовой информации или в сети Интернет (чаще всего публикуется на официальном интернет-сайте застройщика, а также на сайте НАШ.ДОМ.РФ) не позднее чем за четырнадцать дней до заключения с гражданами первого договора об участии в долевом строительстве.

Проектная декларация должна содержать сведения:

· о цели проекта, этапах и сроках его реализации;

· о разрешении на строительство;

· о правах застройщика на земельный участок, о границах и площади земельного участка, элементах благоустройства;

· о местоположении строящихся домов, их описание;

· о количестве квартир в доме, гаражей и иных объектов недвижимости, передаваемых дольщикам, с описанием их технических характеристик;

· о составе общего имущества, которое будет находиться в общей долевой собственности;

· о сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию;

· о возможных финансовых и прочих рисках и мерах по их добровольному страхованию;

· о планируемой стоимости строительства;

· о подрядчиках;

· о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;

· об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства.

Следует обращать внимание на уровень цен на квартиры в строящихся домах. Цена значительно ниже рыночной (на 20–30%) – повод еще более тщательно проверить все документы.

Договор участия в долевом строительстве

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Перед заключением договора участия в долевом строительстве участники долевого строительства дополнительно имеют право ознакомиться со следующими документами:

· разрешением на строительство;

· технико-экономическим обоснованием проекта строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;

· заключением государственной экспертизы проектной

документации;

· проектной документацией, включающей в себя все внесенные в нее изменения;

· документами, подтверждающими права застройщика на

земельный участок.

В документах на землю (свидетельство о государственной регистрации права и кадастровый паспорт земельного участка) сопоставьте правообладателя земельного участка, указанного в свидетельстве о государственной регистрации права, с продавцом.

Обязательно обратите внимание на категорию земли и вид разрешенного использования земельного участка. Помните, что на землях сельскохозяйственного назначения, независимо от вида разрешенного использования земельного участка, возводить многоквартирные дома незаконно. Строительство многоквартирных домов незаконно также на землях с видом разрешенного использования «для дачного строительства», «индивидуального жилищного строительства», «садоводства», «огородничества», «ведения личного подсобного хозяйства», даже если они имеют категорию «земли населенных пунктов».

Договор долевого участия в строительстве должен содержать:

· наименование «договор участия в долевом строительстве» (не должен называться по-другому: в наименовании договора не должно быть таких слов, как: предварительный договор, договор купли-продажи, договор инвестирования и т. п.);

· определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства (квартира с указанием её характеристики, номер квартиры, этаж, предварительная общая и жилая площадь, адрес объекта строительства);

· срок передачи объекта строительства;

· цену договора, сроки и порядок его оплаты;

· гарантийный срок на объект строительства.

При этом следует иметь в виду, что договор должен быть заключён только с застройщиком, а не с другим юридическим лицом, которое выступает от имени застройщика.

В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации. Перечисление денежных средств застройщику необходимо осуществлять только после государственной регистрации договора.

Государственная регистрация в установленном порядке договора участия в долевом строительстве является гарантией того, что недобросовестный застройщик не сможет осуществить так называемую двойную продажу, когда договор в отношении конкретного жилого помещения заключается с несколькими участниками долевого строительства.

Обязанности участника долевого строительства

Федеральным законом № 214-ФЗ предусмотрены обязанности участника долевого строительства:

· производить платеж в установленный договором период (невыполнение этой обязанности влечёт за собой уплату неустойки и расторжение договора застройщиком в одностороннем порядке);

· приступить к принятию объекта строительства в предусмотренный договором срок или в течение 7 рабочих дней со дня получения сообщения о завершении строительства.

Порядок приёмки объекта долевого строительства предусматривает приёмку объекта по передаточному акту или иному документу не ранее чем после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

До подписания передаточного акта участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта требованиям качества, и отказаться от подписания

передаточного акта до устранения застройщиком выявленных недостатков,

уменьшения цены договора или возмещения расходов на устранение недостатков.

В случае игнорирования з а к о н н ы х т р е б о в а н и й застройщиком участник долевого строительства имеет право обратиться в суд с требованием о взыскании неустойки (пени) за просрочку передачи объекта долевого строительства. Также в случае грубого нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства участник вправе потребовать в судебном порядке расторжения договора долевого участия в строительстве жилья, возврата денежной суммы, внесенной в счет оплаты по договору, и взыскания неустойки (пени) за просрочку передачи объекта долевого строительства.

КУДА ОБРАЩАТЬСЯ В СЛУЧАЕ НАРУШЕНИЯ ПРАВ:

Прокуратура Ленинского район г. Ульяновска тел. 44-01-87

Электронный адресу: len@ulproc.ru

- в

Прпргнлнгльприьмг